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2004/04/18
CFP認證系列課程模組一心得(第三堂)
由政大地政系張金鶚教授主講的『住屋及重大支出之規劃』,4小時的課程,教授說內容涵蓋了研究所一學期的內容,雖然不能深入講解許多內容,重點在為我們建立正確的觀念,購屋常常是人生最大的支出,教授一直強調若觀念錯誤,「買到房子是痛苦的開始」,作為一位CFP,要為客戶的最大利益著想,希望能矯正國內由建商與代銷商主導的市場,導向以居住需求為決策依歸的市場,而非被建商以價格與廣告推銷的市場。房地產投資要注意時機、地點與型態等三要素,它是兼具投資與消費的行為,教授認為應該要以80%為滿足心理的需求,20%再來考慮投資的效益。CFP要以幫助客戶安排財務資源來提升生活品質為目標,而非一味的追求投資獲利。買房子是一生最貴的支出,但往往對生產該產品的建商,沒有給予足夠的重視,教授認為選房子的品質與型態很重要,諸如小套房,夾層屋或上千戶的百年造鎮,都不是應該推薦給客戶的產品。購買房屋後的經營維護很重要,房地產不只是硬體的戶棟,還有鄰里關係。將來如果有年金屋的保險設計,可以讓老年人在生前利用其一生辛苦賺來的房地產,換為年金收入生前使用。法拍、金拍、銀拍由於產品通常較差,且多為投資客,不應建議一般客戶貪便宜購買。計算投資房地產報酬率時,要注意當以本利平均攤還法時,已償還之本金,應列入對該房地產的投資成本,也就是說作現金流量分析時,所獲得的當年報酬率,隨貸款的償還,我們投入的成本(頭期款+已還本金)會漸增,銀行的貸款餘額會漸減。ROE(Return on Equity)淨值報酬率=(NOI(Net Operating Income)年度營業後淨收入-DS(Debt Service)年度償還貸款)/淨值(頭期款+已還本金),K貸款常數= DS(Debt Service)年度償還貸款/Loan(貸款餘額)。NOI>DS且ROE>K 時我們稱為有效的投資槓桿操作,但由於台灣房屋總價與年租金比(Gross Rent Multiple)通常在20~40,相對於美國的6~7,我國若要希望投資房地產出租而產生正向的現金流量(NOI>DS)並不常見,一般投資客都是期望會有賣出的資本利得,這也是為何全國空屋率達17%,北市達9~10%,但美國空屋率才3~5%。將來不動產證券化普及後,也需會增加較多的投資機會。
簡金河處長為大家介紹信用管理,說明一般銀行徵信的方式包括往來的存款紀錄,信用卡繳費紀錄,消費貸款繳費紀錄,安全的負債比例(=貸款總月付額/月淨收入)應該在20%~30%,單獨看無擔保之負債比例應低於20%,並應避免預期繳款。目前國內約有900萬人有資格申請信用卡。貸款計算APR(Average Percentage Rate) = 平均利息/平均貸款餘額。循環利息很高,要避免使用,也要仔細看規定,目前一般一但開始使用循環信用,是以入賬日開始計日息,有的入賬日當天也算利息,有的則次日開始計息,一但使用循環信用,若有新刷卡消費,也都納入循環利息計算的本金。
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