2005/03/30

上班族房地產投資的考慮要點

如果上班族想要投資房地產來做為投資理財的方式，要注意房地產投資的基本觀念，第一就是地點，因為房地產是個很特殊的投資工具，他的每個物件都有很大的差異，而其中最不易改變的特質，也是房地產的所在地點，地點有其獨特性與不可取代性，由於都市更新的速度緩慢，即便整體市場供過於求時，很多地點都還有供給不足的現象，這也是房價的支撐所在。第二是要注意房屋的型態，這包含是套房，頂樓加蓋，三房兩廳或是店面等等，不同類型的房地產之間不能替換，所以不同房屋的型態，表示了不同的供需狀況。第三是房屋的外在環境，這跟地點還是很像，只是要更注意房屋的鄰里與稍遠一點的環境生活圈。最後還要注意外在的經濟環境，利率的高低，就業率與經濟景氣趨勢等。
在台灣，由於買屋投資期待獲得資本利得的人很多，所以其實很多空屋都是握在投資客手中，房屋的租金報酬率一般都很低，商業不動產如店面辦公室等，則報酬率略優於住宅。且提供的租屋管理品質都不太好，像國外很多公寓大樓都是由專業租屋管理公司包租的型態很不同，所以想要自己買屋來出租獲利通常不太理想(除非是提供很差的違建或加蓋鐵皮屋環境給學生上班族)，而租屋的人由於付的租金低，通常也很難得到很好的租屋管理服務，而使得租屋生活很不愉快(像之前于美人的租屋糾紛)。這也是為何近來像新光傑仕堡之類的商務管理住宅，每月租金遠高於一般租金水準，還是很多人排隊等著要租。所以在做房地產投資分析時，不能只是單純的由租金收入來計算，還要考慮可能的房價獲利，才能讓市場價格顯的比較合理，如果不算可能的房價獲利，祇算租金收入，幾乎所有的市價都是偏高而不值得投資。
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- by pjhuang @ 3/30/2005 08:49:00 下午

5 迴響

1. "如果不算可能的房價獲利，祇算租金收入，幾乎所有的市價都是偏高而不值得投資。" -->台灣房價會漲嗎? 若不會, 那麼幹嘛買01001T富邦R1 　REIT???

2. "一般認為房地產與股市及房地產與債市都沒有相關"，所以01001T富邦R1 　REIT 和大盤沒關??

By omfr, at 11:05 下午, 三月 30, 2005

One more thing,
美國房子相對便宜, 墨基爾都還說只要有房子
不動產上投資 is more than enough
就不必再在不動產 REIT 上投資了

By omfr, at 11:23 下午, 三月 30, 2005

目前國際油價走揚並突破去年10月高點，再度引發市場對通膨壓力升溫、美國可能加速升息的疑慮，最近新興市場債券皆不斷重挫當中,請問,在升息趨勢下對於新興市場債券是否仍是值得佈局,謝謝

By 匿名, at 12:46 下午, 三月 31, 2005

omfr,

因為富邦一號是商用不動產，租金報酬率約3.8%，還算是可接受的範圍，雖然如果能到5%會更吸引人。

我也不認為富邦一號的房地產會大漲，但租金收益穩定，是主要的支撐。

我自己買富邦一號其實大多是有種嘗試新鮮貨的感覺，相對的部位也在3%以下。主要是希望有資產組合分散的效果。

租金一般而言，都能以接近通貨膨脹的程度成長，租金和房地產的供需較有關係，和股市或債市短期間如何漲跌較沒有連動關係。所以是一種能與股債達到分散效果的投資資產類型。

By pjhuang, at 9:36 下午, 三月 31, 2005

在升息的趨勢之下，新興市場債券除非該國經濟成長優於美國，以致風險貼水能大幅下降，否則很難有前幾年大漲的好光景。

By pjhuang, at 9:21 上午, 四月 15, 2005

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