新光一號不動產投資信託的風險

6 迴響

如果不要只用PE的角度看,也把BV考慮進去,或許可以更完整判斷其投資價值。
以天母傑士堡為例:
鋼骨26層每坪造價約10萬元
屋齡10年
以直線折舊(分50年)
折舊後每坪建物值8萬元
建物總值=16,075(坪)*80(仟)=1,286(佰萬)
以天母傑士堡估價為5,849(佰萬)換算土地價值5,849-1,286=4,563(佰萬)
每坪土地價值=4,563(佰萬)/1,642(坪)=278(萬/坪)
不知道這個估價和市價是否有高估?

By  dickson, at 8:18 下午, 十一月 29, 2005  

預期收益率4%，讓人聯想到類似一無限期債券之利率為4%，而且還可享受到房價增值的好處，如果有這麼好，或許新光也不願意賣了，因此或許是因為
1.百貨公司及飯店有一定的壽命，目前為營運的高峰，未來可能有更好的百貨及飯店，取而代之。
2.天災的風險
3.長期利率的揚升
4.可能發生管理不善，因管理者非擁有者，或許不會重視持份人的收益。

By  value, at 9:51 下午, 十一月 29, 2005  

Dickson 與 Value
兩位的補充都十分有見地，的確我也覺得這幾檔的REITS都賣的不便宜，我猜這也是為何他們要搶先發行的原因，相信以後發行量越高時，價格才會慢慢下來，租金收益率應該要到5%~7%才比較漂亮。而且市場價格的波動性將來應該也會變大。

富邦一號發行時預估的報酬率才3.84%~4.03%，賣的比新光一號更貴，可見後發行者通常會定價愈來愈便宜，以便增加吸引力。

By  pjhuang, at 7:13 上午, 十一月 30, 2005  

想請問一下，淨值什麼時候會下跌呀？資產重新鑑價嗎？查資料好像都沒看到。

另外，升息對Reits有影響嗎？好像只有資金排擠的壓力。

By  AaronLin, at 11:09 上午, 十二月 01, 2005  

aaronlin

淨值的調整與發布是受託銀行的責任，以富邦一號為例，就是由土地銀行決定何時與如何調整與每天發布淨值。

如果REITS有貸款，例如目前的富邦一號，升息會讓需付出的貸款利息增加，如果租金沒有同步調升，收益會降低。

By  pjhuang, at 11:31 上午, 十二月 01, 2005  

補充：
升息會讓所有的資產價值下降，未來的收益於折算現值(Discount to current value)時，利率的力量是非常大的。

By  value, at 12:55 下午, 十二月 01, 2005  

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