上班族投資理財-新光一號不動產投資信託的風險
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2005/11/29

新光一號不動產投資信託的風險


台灣的第三個不動產投資信託基金,新光一號不動產投資信託即將要上市了,比照過去兩次富邦一號國泰一號,我來談談新光一號不動產投資信託的風險。新光一號依據其公開說明書,包含四個建築物,新光天母傑仕堡(52%)、新光國際商業大樓(10%)、台證金融大樓(10%)及台南新光三越百貨(38%),都是一時之選,雖然天母傑仕堡沒有信義傑仕堡吸引人,台南新光三越百貨沒有信義新光三越新天地吸引人,大體來說四個建築物未來的出租率應該都是不錯,台南新光三越同國泰一號的喜來登也是包底抽成的租約,也難怪會得到較好的信用評等。不過因此投資人也會以較高的價格來買進這幾個建築物,預期收益率也會略低。

市場經過兩次富邦一號與國泰一號,目前對不動產投資信託抱持的是很保守的觀點,完全以租金報酬率或配息率來評價,不動產投資信託的市價也幾乎貼近其淨值在發展,也就是大家將REITS當作過去債券型基金的替代品,折溢價幅度都很小,不過大家應該要擔心的是會不會有一天REITS會變的像封閉型證券投資信託基金一樣,市場價格跌到低於淨值15%以上的地步,一旦市場乏人問津,這也不是完全沒有可能的事。

新光一號的評等twAA優於目前的富邦一號與國泰一號,因此新光一號的預期收益率3.9%~4.07%低於前兩者也還算合理。管理機構新昕國際也是新光關係企業新光人壽、新壽公寓大樓管理維護、新光建設開發及台灣新光保全等公司所完全掌控,還是有管理上的道德風險。

四個建築物其中,過去歷史報酬率最差的是新光國際商業大樓,最好的是台南新光三越百貨,而新光天母傑仕堡則以住戶分散,空屋率的風險較商業大樓的出租為低。
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